Кодекс для жулья

Для остряков из числа «демократической общественности» времен перестройки (равно, любителей и профессионалов) горбачевская программа «Жилье-2000» была излюбленной темой. Благо, «умудренному жизнью» карасю–обывателю она представлялась абсолютно нереалистистичной. Каждой семье отдельную квартиру? Но позвольте... Любой знает, что такое возможно лишь при капитализме! Однако, в действительности, программа не была «высосана из пальца». Это была строгая экстраполяция темпов роста жилищного строительства 70-х и 80-х на 2000 год. Более того, партийно-хозяйственное руководство СССР было так уверено в реальности уничтожить очередь на жилье, что значительно облегчила условия постановки на общегородские очереди. Огромный потенциал этой программы, в значительной степени определялся энтузиазмом масс. Их готовностью собственноручно менять свою жизнь. Олицетворением этого процесса стали Молодежно-Жилищные кооперативы, или, проще говоря, МЖК, которые позволяли молодым рабочим, инженерам, учителям, став на год-два строителями, собственноручно, с минимальными финансовыми затратами, построить себе жилье. При этом государство предоставляло членам МЖК многочисленные социальные гарантии. Сама по себе эта идея, заимствованная из практики ГДР, имела не только экономические, но и социальные последствия. Сотни тысяч молодых людей влились, пусть на время, в ряды рабочего класса. Это было лишь одно из проявлений «Перестройки» — стремления масс преодолеть отчуждение, возникшее в 30-е годы между рабочим классом и плановым народным хозяйством. Интересно, что когда-то, в середине 20-х, еще до сталинского термидора, по крайней мере, в Ленинграде использовались сходные формы строительства жилья для рабочего класса, отвергнутые позже сталинской бюрократией.

Программа «Жилье-2000» канула в небытие вместе с СССР. На протяжении 90-х строительная индустрия находилась в полном упадке. Фактически, она свелось к воздвижению убогих особняков-бункеров новых русских в пригородах крупных городов, строительству немногочисленных блочных многоэтажек за счит стремительно угасающего бюджетного финансирования и уродливых многоэтажных монстров для богатеев. Подъем последних лет ничего не изменил в этой тенденции, лишь экстенсивно расширил ее рамки. И вот уже радуясь «подъему в строительстве» (и тщательно избегая сравнения с 80-ми годами), Путин обещает «помочь» россиянам улучшить свои жилищные условия, рыночным путем, естественно. В качестве волшебной палочки, которая превратит разваливающиеся коммуналки центр Петербурга, или застроенные пятиэтажными домами Черемушки в современные, пригодные для жизни кварталы избрана ипотека.

Это слово повторяют так часто, что оно приобретает уже какой-то сакральный, магический смысл. На самом деле, это всего лишь кредит под залог недвижимости, жилья, в нашем случае. Откуда же такие надежды на «лучшую жизнь»? Многие ли могут позволить себе сегодня платить 17-18% годовых по кредитам? Для того чтобы понять перспективы ипотеки в сегодняшней России, обратимся к классическому примеру — к единственной стране, где ипотека приобрела едва-ли не всеохватный характер, к США.

Вплоть до 30-х годов подавляющее большинство американских рабочих и мелких служащих жило в арендуемом жилье. В крупных городах владение недвижимостью было уделом верхней части среднего класса — управляющих, чиновников верхнего звена, средней буржуазии. Положение изменилось лишь в середине 30-х, когда администрация Рузвельта спешно искала объекты в которые можно было бы инвестировать государственные средства. После 1929 года экономика США находилась в стагнации, миллионы безработных за доллар в день и стандартный армейский паек строили бесчисленные шоссе, дамбы и каналы. Ставка банковского процента была ничтожна, но «обжегшись на молоке» банкиры были готовы давать деньги лишь под государственные гарантии.

Пытаясь стимулировать экономику и снизить безработицу, Рузвельт проводил ультра-кейнсианскую политику: государство инвестировало куда можно и нельзя. Именно тогда в окружении Рузвельта родилась идея создать федеральное агентство, которое выступало бы как гарант по кредитом банков частным домовладельцам. Основная идея проекта была проста — кредит должен быть столь долгосрочным (до 50 лет) и низкопроцентным, чтобы выплаты по ипотечному кредиту не превышали среднюю ставку арендной платы в данной местности. При этом государство и муниципалитеты инвестировали в инфраструктуру пригородов где вскоре, на выкупленных у находящихся на грани банкротства фермеров землях появились дешевые коттеджные домики на 1-2 семьи. В условиях низкой зарплаты и ничтожного спроса на традиционную недвижимость, американская строительная индустрия смогла создать уникальную по своей дешевизне технологию производства щитовых частных домов. Конечно, сыграл свою роль и теплый климат, и дешевое жидкое топ иво, позволяющее делать практически не утепленные дома. Проблема же смесей, ураганов, наводнений и землетрясений была решена с помощью системы обязательного страхования жилья и незамысловатой пропаганды: «Из под обломков нашего дома Вы выберетесь без труда».

И, тем ни менее, с экономической точки зрения, это была очевидная авантюра, расчитанная на экономический рост в ближайшее десятилетие. Без преувеличения можно сказать, что если бы не Вторая Мировая война, спровоцировавшая в США стремительный подъем экономики, то ипотечная программа Рузвельта, кончилась бы, как, впрочем и вся его политика, грандиозным финансовым крахом. Пол-века экономического роста сняли остроту проблемы, но сейчас, многие буржуазные эксперты, вновь рассматривают гигантскую задолженность американских семей как фактор способный в один день взорвать Америку изнутри.

Однако, вернемся к нашим родным кремлевским баранам. Есть ли, что-нибудь общее в экономической ситуации в США 30-х и сегодняшней России? Абсолютно ничего. Экономика России на подъеме и даже черезмерно «разогрета», учетная ставка Центробанка менее всего способствует получению кредитов. На рынке недвижимости практически нет дешевого жилья. Неопределенность на валютном рынке и стремительные рост цен на жилье, стимулирует спекулянтов скупать целые дома. При этом они даже не сдают жилье в аренду, не желая рисковать возможностью его мгновенной перепродажи. Средняя и мелкая буржуазия также использует жилье как суррогат пенсионных фондов. При чем здесь спрашивается ипотека? Как кредитование потребителя может помочь ему купить жилье не в три, а хотя бы в два раза дешевле себестоимости? Никак.

Понятно, что проблема кроется в коррупции городских властей и монополизме застройщиков. Как же их планирует решать Путин? Путем обязательного введения аукционов на «пятна» под застройку. И кто-то хочет сказать, что аукционы на пятна под элитные дома способны снизить цены на дешевое жилье? Это даже не смешно. Ситуацию в Москве, где крупнейшие строительные корпорации принадлежат жене мэра Лужкова, заработавшей используя родственные связи около милларда долларов, даже коррупцией трудно назвать. Это прямое срастание власти и бизнеса. В других городах ситуация примерно такая же. Образно говоря, до тех пор пока Елена Батурина и Юрий Лужков не окажутся в тюрьме, а их собственность не будет национализирована, говорить о «борьбе с коррупцией» не приходится. Даже если Лужков и «впадет в немилость» как бывший губернатор Петербурга Яковлев — теплое местечко в президентском аппарате для него найдется — лишь бы не упрямился и не мешал обогащаться тем кто стоит в очереди за его спиной.

На самом деле, на пути обеспечения россиян доступным жильем стоят две практически непреодолимые проблемы. Первая носит политэкономический характер: в стоимость воспроизводства рабочей силы российского рабочего класса не входит в полной мере стоимость аренды жилья. Стоимость аренды жилья на свободном рынке и плата за аренду жилья в государственном жилищном фонде различаются, в зависимости от региона, в 5-15 раз. Грубо говоря, зарплата рабочего не позволяет гму, за редким исключением, улучшать жилищные условия. Такая ситуация — гледствие приватизации жилья в начале 90-х когда, приватизируя в свою пользу заводы и фабрики, капиталисты кинули рабочим кость — отдали им квартиры в которых те жили. В конечном счете, как это всегда бывает, от этого выиграли лишь уголовники, и менты буквально истреблявшие беззащитных стариков, завладевая их жилплощадью, да, в конечном счете, все те же капиталисты, которые просто не выплачивают рабочим полную заработную плату. Поскольку значительная часть рабочего класса располагает более-менее доступным жильем то минимальный уровень заработной платы устанавливается рынком ниже реального прожиточного минимума. Основными жертвами такой системы становятся молодые рабочие и жители депрессивных регионов, которые, работая в мегаполисах, десятилетиями вынуждены жить в нечеловеческих условиях — скученно, в разрушающихся общежитиях.

«Теоретики»–монетаристы видят решение проблемы в резком увеличении платы за жилье, со «старых» арендаторов или даже приватизации государственного жилищного фонда. Однако, многие жильцы уже воспользовались свои правом на бесплатную приватизацию жилья и являются теперь его полноценными собственниками. Поэтому «практики» настаивают на одновременном росте сопутствующих коммунальных платежей выше экономически обусловленного уровня. Фактическом «выдавливании» стариков из их собственных квартир. Ясно, что следствием этого будет острый социальный кризис. В первую очередь в бюджетной сфере. Регионы просто не смогут платить учителям и врачам достаточно высокую зарплату, для того чтобы они могли оплачивать коммунальные платежи. Развязать этот гордиев узел практически невозможно, рубить — смертельно опасно для любой власти.

Вторая — преодоление монопольно-спекулятивного уклона в строительном бизнесе. Это проблема носит равно и макроэкономический и социальный характер. Даже чрезвычайно узкий верхний слой рабочего класса, специалисты высокой и уникальной квалификации, работники нефтегазовой отрасли не могут покупать жилье по монопольным ценам. Мировой опыт показывает, что есть два «ограничителя» уровня цен на недвижимость: государственное и долевое строительство. Оба присутствуют на первичном рынке недвижимости и в России. Но в какой форме! «Дольщики» принимают на себя все риски, авансируя строительство, но при этом не имеют никаких прав контроля за ценообразованием, качеством строителя или финансовой отчетностью подрядчика. Они умышленно разобщены риэлтерами и инвесторами и находятся в совершенно бесправном состоянии.

За безумные деньги они получают непригодное для жизни жилье. Голые бетонные стены не соответствующие санитарным и строительным нормам, которые им приходится годами доводить до пригодного для жизни уровня. Это в лучшем случае. Строительная лихорадка приводит к тому, что котлованам для закладки фундамента практически не дают отстояться, строительство ведется при отрицательных температурах. В Петербурге, то есть на крайне неустойчивых грунтах, многоэтажные здания строятся практически без традиционного свайного основания. В только, что построенных панельных домах в раскрывающиеся щели между панелями проходит рука. В «монолитах» возникают гигантские напряжения в несущей конструкции, которые могут проявить себя в любой, самый неподходящий, момент. В худшем случае, дома просто приобретают сходство с пизанской башней.

Изменить, в какой-то степени, ситуацию могли бы товарищества застройщиков разного рода, жилищно-строительные кооперативы, то есть союзы организованных для защиты своих прав дольщиков. Но надеяться, что их допустят к столь лакомому пирогу по меньшей мере наивно.

Именно поэтому, все свои надежды правительство связывает не со строительством нового жилья, а с перераспределением старого. Этот курс четко прослеживается в новом Жилищном кодексе. Основные «инновации» связаны с механизмом выселения жильцов. Конечно, строить в Петербурге ежегодно по 3 миллиона квадратных метров жилья, как это было в Ленинграде они не могут. Зато выселить стариков в «ветхий и приспособленный» фонд — запросто. Матвиенко уже пришла в голову замечательная идея — зачем сносить дома в санитарной зоне КАД, если туда можно селить, по семье в комнату, должников? Иначе как копошением трупных червей на социальных завоеваниях СССР это не назовешь!